부동산을 팔 때 가장 아까운 세금이 바로 양도소득세입니다.
같은 가격에 팔아도 언제·어떻게·누가 파느냐에 따라 세금이 수천만 원까지 차이 날 수 있습니다.
오늘은 꼭 알아야 할 양도세 절세 방법을 정리해 봅니다.
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1️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 챙기기
가장 기본이자 가장 강력한 절세 방법입니다.
1세대 1주택이면서 보유기간 2년 이상이면 비과세 대상이 됩니다.
조정대상지역의 경우에는 보유 2년 외에 거주 2년 요건도 충족해야 합니다.
양도가액이 12억 원을 초과하더라도 전부 과세되는 것은 아니며,
12억 원을 초과하는 부분만 과세됩니다.
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2️⃣ 보유기간·거주기간 늘리기
양도세 계산 시 장기보유특별공제가 적용됩니다.
특히 1세대 1 주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 크게 올라가
최대 80%까지 세금을 줄일 수 있습니다.
급하게 팔지 않아도 된다면
1~2년만 늦춰도 수천만 원 차이가 날 수 있습니다.
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3️⃣ 취득가와 필요경비 최대한 챙기기
양도소득세는
양도가액 – (취득가 + 필요경비)로 계산됩니다.
중개수수료, 취득세, 법무사 비용, 인테리어 공사비, 확장 공사 비용 등은
필요경비로 인정될 수 있습니다.
단, 세금계산서·현금영수증 등 증빙이 없으면 인정받기 어렵기 때문에
영수증 관리는 필수입니다.
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4️⃣ 증여 후 매도 전략 활용
세금이 너무 크다면 증여 후 매도도 하나의 방법입니다.
배우자에게는 6억 원, 자녀에게는 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지
증여세 공제가 가능합니다.
다만 증여 후 5년 이내에 매도하면 취득가액이 이월되어
기대만큼 절세가 안 될 수도 있으니
단기 매도 목적이라면 신중해야 합니다.
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5️⃣ 양도 시점 조절하기
부동산 보유기간에 따라 양도세율은 크게 달라집니다.
2년 미만 보유 시에는 높은 세율이 적용되지만,
2년을 넘기면 누진세율이 적용되어 세 부담이 크게 줄어듭니다.
또한 연말·연초 매도 시점을 조절하면
종합소득세 구간 분산 효과도 기대할 수 있습니다.
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6️⃣ 공동명의 활용하기
공동명의는 양도차익을 나누어 계산하기 때문에
과세표준이 낮아지는 효과가 있습니다.
장기적으로는 종합부동산세와 양도소득세 모두에
절세 효과가 있을 수 있지만,
처음 취득 단계에서 증여세 문제가 발생할 수 있어
사전 설계가 중요합니다.
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7️⃣ 다주택자 중과 여부 확인하기
조정대상지역의 다주택자는
양도세 중과와 장기보유특별공제 배제가 적용될 수 있습니다.
하지만 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은
중과 대상에서 제외될 수 있으므로
본인 상황에 맞는 예외 규정을 꼭 확인해야 합니다.
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🔎 양도소득세 절세 핵심 정리
양도세를 줄이려면
비과세 요건을 먼저 확인하고,
보유·거주기간을 최대한 늘리며,
필요경비 증빙을 철저히 챙기는 것이 중요합니다.
증여나 공동명의 전략은
반드시 매도 전에 미리 설계해야 효과를 볼 수 있습니다.
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✍️ 마무리
양도소득세는 미리 알면 줄일 수 있지만,
모르면 그대로 내야 하는 세금입니다.
부동산을 팔기 전이라면
최소 한 번은 양도세 계산부터 해보는 것이 가장 확실한 절세 방법입니다.