2025년 11월 발표된 부동산 4차 대책은 공급 부족 문제를 해결하지 못한 채 수요를 과도하게 규제하는 정책으로 논란이 커지고 있습니다. 서울과 경기 일부지역, 특히 노도강(노원·도봉·강북) 등 거래가 활발하지 않은 지역까지 포함한 광범위한 규제는 적절하지 않다는 지적이 많으며, 실제로는 강남권과 외곽 지역 간의 격차가 심화되고 있습니다. 재건축, 재개발 초기 단계 단지에 대한 엄격한 규제는 거래를 어렵게 만들어 실제 주택 시장에 부작용을 초래한다는 우려가 큽니다.
이번 대책의 핵심 문제는 정부가 공급을 제대로 해결하지 못하면서 수요에만 지나치게 개입해 부작용을 키우고 있다는 점입니다. 전문가들은 주택 공급 문제를 근본적으로 해결해야 한다고 강조하며, 현행 공급 부족 상황에서 수요 규제를 강화하는 것은 오히려 시장 왜곡과 풍선 효과를 낳는다고 평가합니다. 특히 서울 외곽이나 낙후 지역은 재건축·리모델링이 지체되어 슬럼화 우려가 커지고 있고, 공사비 상승으로 사업성이 낮아져 주택 공급이 더욱 어렵다는 점도 지적됩니다.
보유세 및 재산세에 대한 논의도 활발히 이루어지고 있는데, 세율을 지역별로 차등 적용해야 한다는 의견이 많습니다. 양극화가 심한 서울 내에서도 한강 인근과 저가 주택 지역 간 격차가 커 세제 정책을 세밀히 조율할 필요가 있습니다. 다주택자에 대한 재산세 부담 강화는 계속되고 있으나, 다주택자의 현실은 저가 다세대 주택을 보유한 경우가 많아 무조건 악마화할 수 없다는 점도 언급됩니다.
2026년 부동산 시장 전망으로는 매매 시장이 2025년과 유사한 상황이 지속될 것이고, 공급 부족과 규제로 인한 불확실성이 계속될 것으로 예측됩니다. 전월세 시장은 월세 상승이 지속되어 서민 주거비 부담이 커질 것으로 보이며, 전세 매물 부족 현상도 심화될 전망입니다. 전문가들은 내 집 마련을 원하는 무주택자는 가능한 한 현명하게 입지 좋은 중고 아파트 위주로 내 집 마련에 나서는 것이 현명하다고 권고합니다.
